A locação de imóveis é uma das relações mais comuns no mercado imobiliário, mas também uma das que mais geram dúvidas e conflitos. Muitas discussões entre proprietário e inquilino surgem por desconhecimento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece direitos e deveres de ambas as partes. Entender os pontos mais questionados da legislação é essencial para evitar problemas e garantir uma relação equilibrada e segura.

Um dos temas que mais gera confusão é a multa por rescisão antecipada. Quando o contrato possui prazo determinado, por exemplo, 30 meses, é comum prever multa em caso de saída antes do término. No entanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Isso significa que, se o inquilino cumprir parte do prazo, a multa não pode ser cobrada integralmente, mas apenas de forma proporcional ao período que faltava para o encerramento. Além disso, se a saída ocorrer por motivo de transferência profissional para outra cidade, devidamente comprovada, a lei prevê isenção da multa.

Também é importante esclarecer que o proprietário não pode simplesmente solicitar o imóvel de volta antes do término do contrato com prazo determinado, salvo em hipóteses específicas previstas na legislação, ou então pagando a multa por rescisão ao inquilino. Já após o encerramento do prazo, o contrato pode ser prorrogado por tempo indeterminado, e aí passam a valer outras regras para retomada, como aviso prévio de 30 dias.

Outro ponto que gera muitas dúvidas diz respeito ao que efetivamente pode ser exigido do inquilino. A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve cumprir as obrigações financeiras previstas em contrato, como o pagamento pontual do aluguel e dos encargos expressamente estipulados, a exemplo de condomínio e IPTU. Também cabe ao inquilino zelar pela conservação do imóvel durante a locação e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso normal. Em contrapartida, problemas estruturais, vícios ocultos anteriores à locação e reparos que não tenham origem em mau uso são, como regra, responsabilidade do proprietário.

É importante destacar que o proprietário não pode impor restrições que violem direitos fundamentais do locatário. Não é permitido estabelecer controle de horários de entrada e saída, proibir visitas ou reuniões familiares, tampouco vedar a presença de crianças no imóvel. Esse tipo de exigência é ilegal e pode configurar prática discriminatória, por afrontar o direito à moradia e as garantias previstas no Estatuto da Criança e do Adolescente. Cláusulas contratuais que proíbam crianças são consideradas nulas, assim como anúncios com expressões do tipo "não aceitamos crianças". Embora a Lei nº 8.245/91 não trate de forma específica sobre a presença de crianças nos imóveis locados, a relação contratual não pode contrariar direitos e garantias fundamentais. Eventuais danos causados ao imóvel continuam sendo de responsabilidade dos pais ou responsáveis, mas isso não autoriza qualquer tipo de restrição à presença de menores na residência. 

A única limitação juridicamente aceitável diz respeito a critérios objetivos de segurança, como a capacidade estrutural do imóvel ou regras de ocupação previstas em normas técnicas e condominiais. Ainda assim, essa restrição deve estar relacionada ao número total de ocupantes e não à existência de crianças em si. Ou seja, o que pode ser regulado é a lotação máxima por questão de segurança, nunca a presença de menores como condição para locação.

Já em relação aos pets, cada vez mais presentes na realidade das famílias brasileiras, a análise passa obrigatoriamente pelo contrato de locação. O locador pode estabelecer sim restrição à permanência de animais no imóvel, desde que essa proibição esteja expressamente prevista no contrato. Na ausência de cláusula específica, não é possível exigir que o inquilino se desfaça do animal. Ainda assim, proibições genéricas baseadas apenas em preferência pessoal, como simplesmente "não gostar de animais", tendem a ser consideradas abusivas, especialmente quando o pet não provoca danos ao imóvel e nem perturba a segurança, a higiene ou o sossego dos vizinhos, e a proibição pode ser contestada. A interpretação predominante na legislação e na jurisprudência brasileira tem protegido a posse responsável de animais domésticos, desde que não haja prejuízo concreto a terceiros.

No âmbito condominial, o condomínio não pode impedir a permanência de animais dentro das unidades autônomas, mas pode regulamentar a circulação nas áreas comuns, estabelecendo regras razoáveis de convivência. Essas restrições, contudo, não se aplicam a cães-guia ou a animais de apoio emocional quando devidamente caracterizados, pois há proteção legal específica nessas situações. 

Há também muita dúvida em relação às benfeitorias. Melhorias necessárias, como reparos urgentes que preservem a estrutura do imóvel, podem ser indenizáveis. Já melhorias úteis ou voluntárias dependem de autorização do proprietário para que haja direito à indenização ou retenção. Por isso, qualquer alteração no imóvel deve sempre ser formalmente autorizada e documentada.

Outra questão que costuma gerar debate é sobre as garantias locatícias. A Lei do Inquilinato é clara ao proibir a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Ou seja, o proprietário não pode exigir simultaneamente fiador e caução, ou seguro-fiança e título de capitalização. Deve escolher apenas uma das modalidades permitidas em lei. Exigir duas garantias ao mesmo tempo é prática irregular.

Muitos conflitos surgem porque as partes baseiam suas decisões em "ouvi dizer" ou experiências isoladas, quando na verdade a relação locatícia é regulada por regras claras. Um contrato bem elaborado, aliado à orientação profissional, reduz significativamente os riscos de desentendimentos.

É justamente nesse ponto que a administração profissional faz diferença. A Team Êxito Imob realiza a gestão completa dos imóveis locados, acompanhando contratos, reajustes, vistorias, cobranças, garantias e eventuais tratativas entre proprietário e inquilino. Isso traz mais segurança jurídica, organização financeira e tranquilidade para ambas as partes, além de reduzir desgastes desnecessários. Quando há uma imobiliária estruturada intermediando a relação, o cumprimento da Lei do Inquilinato deixa de ser uma preocupação e passa a ser parte natural de um processo bem conduzido.

A Lei do Inquilinato não existe para favorecer apenas um lado, mas para equilibrar a relação entre proprietário e inquilino. E quando essa relação é administrada de forma profissional, transparente e preventiva, a locação se torna um investimento previsível, seguro e eficiente.

- Por Guilherme Rampazzo, Gerente Team Êxito